• Proyecto de Ley especial de pago de arrendamientos y subarrendamientos de viviendas y locales comerciales #21927
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Proyecto de Ley especial de pago de arrendamientos y subarrendamientos de viviendas y locales comerciales #21927

21 abril 2020

Ana Sáenz , Socia I legal |

Por Emergencia Nacional Declarada por COVID-19

El viernes 17 de abril del presente año, se publicó en La Gaceta el Proyecto de Ley para la creación de una Ley especial de pago de arrendamientos y subarrendamientos por la emergencia nacional.

Los aspectos relevantes del Proyecto los resumimos así:

Aplicación: Aplica tanto para vivienda como para arrendamientos comerciales; incluyendo subarrendamientos.

Referentes: Establece puntos de referencia para la suspensión del pago de la renta, o la disminución del monto de forma temporal, estableciendo plazos para que la renta dejada de pagar sea cancelada por el arrendatario.

Acuerdo entre Partes: Deja por fuera los arreglos que las partes, arrendante y arrendatario, ya hayan alcanzado o lleguen a alcanzar por su cuenta.  Estos acuerdos son y permanecerán siendo válidos; de hecho, ya se analiza la constitucionalidad del proyecto al pretender regular sobre situaciones propias de la libertad contractual y, además, por pretender tener efectos retroactivos sobre derechos adquiridos y situaciones jurídicas consolidadas a partir de un contrato firmado.

Rangos de Negociación: En términos generales, tanto para alquileres comerciales como para los de vivienda, hay tres rangos de negociación:

  1. Bajo el supuesto de que el arrendatario vea afectados sus ingresos en un 100% debido a una suspensión del contrato de trabajo, un despido, u orden sanitaria en caso de negocios: Se establece una moratoria total o parcial temporal y excepcional del pago del arrendamiento.
  1. Si la afectación de los ingresos del arrendatario es de un 50% o más:  Una reducción de la renta de al menos el 50%
  1. Por último, si la disminución de ingresos del arrendatario oscila entre un 20% y un 50%: se deberá negociar un nuevo monto de pago que sea proporcional a las pérdidas.

Plazo: El plazo de aplicación es de tres meses, que es el plazo que se pretende esté vigente la ley. Los acuerdos tomados de se suspenderán en el momento que el arrendador demuestre que el arrendatario recuperó su condición.

Prueba: El arrendatario debe demostrar la disminución de sus ingresos mediante los documentos que establece la norma, los que harán plena prueba.

Terminación del Contrato: Si el contrato de arrendamiento o subarrendamiento termina antes de que se cancele el monto pendiente, el arrendatario estará obligado a saldar su deuda de previo a la desocupación del inmueble, salvo pacto en contrario. Para este fin, el depósito de garantía podrá responder según la normativa vigente.

Aumento de la renta: Durante todo el año 2020 y la vigencia de la ley planteada, se suspenden los aumentos de la renta.

Desalojos: Las autoridades judiciales y administrativas no podrán ejecutar desalojos durante la vigencia de la ley, excluyendo los desalojos ya instaurados en los Tribunales de Justicia de previo a la declaratoria de emergencia nacional.

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