Costa Rica cambia las reglas de condominios tras 20 años. ¿Está su proyecto preparado?

Artículo escrito por Bernardo Gómez, Socio Legal.


Después de más de veinte años sin cambios relevantes, Costa Rica finalmente actualizó el Reglamento a la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio. El Decreto Ejecutivo N.º 45214-MIVAH-MEIC-TUR, publicado el 22 de octubre de 2025 y que entró a regir el pasado 20 de enero de 2026, no es una reforma menor ni un simple ajuste técnico. Es, en la práctica, un replanteamiento completo de cómo deben diseñarse, tramitarse y operar los proyectos inmobiliarios bajo el régimen de condominio. El reglamento anterior respondía a una realidad distinta, con desarrollos más pequeños y menos complejos; el nuevo texto reconoce un mercado mucho más sofisticado, con proyectos de mayor escala, usos mixtos, desarrollos por etapas y una interacción constante con múltiples autoridades técnicas.

Uno de los cambios que más impacto tendrá en la planificación de los proyectos es la regulación de las áreas comunes. Por primera vez, el reglamento establece parámetros claros y obligatorios sobre cuánto espacio debe destinarse a áreas comunes mínimas. En proyectos residenciales se exige reservar al menos un cinco por ciento del área total del proyecto o un diez por ciento del área de cada unidad habitacional, aplicando siempre el valor mayor. En proyectos de lotes o mixtos, el mínimo será de diez metros cuadrados por finca filial o el cinco por ciento del área privativa. Esto no es un detalle menor: reduce área vendible y obliga a incorporar estas áreas desde el diseño inicial, pero a cambio elimina la incertidumbre y la discrecionalidad que durante años existieron en la práctica, al quedar la validación técnica de estas áreas sujeta a un control estandarizado en la etapa de aprobación ante el INVU, a través del sistema APC del CFIA, sin perjuicio de la verificación municipal en la fase constructiva.

El reglamento también eleva de forma clara el estándar técnico de los proyectos. Ya no basta con cumplir lo básico desde el punto de vista urbanístico. Desde el anteproyecto debe considerarse accesibilidad universal, sistemas contra incendios, infraestructura para recarga eléctrica, tratamiento adecuado de aguas residuales y una definición clara de las redes de servicios comunes. Para el desarrollador esto implica más trabajo técnico al inicio, pero menos reprocesos, menos observaciones durante la tramitación y mayor certeza tanto para el comprador final como para las entidades financieras que analizan el proyecto.

En materia de accesos y vialidad, el nuevo reglamento deja menos espacio para interpretaciones. Todo condominio debe tener acceso a vía pública, ya sea de forma directa o mediante una servidumbre legalmente constituida. Se detallan anchos mínimos de vía según la cantidad de unidades y se refuerza la obligación de respetar la vialidad pública existente y proyectada. Un punto que vale la pena subrayar es que el reglamento no permite unir jurídicamente dos condominios separados por una calle pública. La figura que en la práctica se conocía como “supercondominio” existe hoy bajo el concepto técnico de “condominio de condominios”, pero únicamente cuando todo el desarrollo se encuentra dentro de una misma finca matriz. Cuando hay una vía pública de por medio, cualquier intento de integración queda fuera del régimen condominal y dependerá de autorizaciones externas, con una complejidad distinta.

El texto también da respaldo normativo a figuras que ya se venían utilizando en la práctica, como los condominios por etapas o los desarrollos con finca madre y subcondominios. Esto permite estructurar proyectos grandes de manera más ordenada y flexible, aunque con la exigencia de habilitar áreas comunes de forma proporcional conforme se ejecutan las etapas. Asimismo, se reconoce de manera expresa la capacidad del condominio para operar como una entidad funcional, con representación propia a través de su administrador, lo que facilita la administración, la contratación de servicios y la transición una vez que el desarrollador entrega el proyecto.

Otro cambio importante es el rol del notario y del asesor legal. La escritura constitutiva deja de ser un trámite de cierre y pasa a convertirse en un verdadero punto de control. El notario debe verificar coherencia entre planos, reglamento y escritura, certificar el cumplimiento del marco legal e incorporar correctamente los coeficientes y las áreas comunes. En la práctica, esto refuerza algo que muchos desarrolladores ya han aprendido a la fuerza: el equipo legal debe involucrarse desde el diseño, no cuando el proyecto ya está definido.

En cuanto a la aplicación del nuevo reglamento, los proyectos que ya hayan ingresado al CFIA1 antes del 20 de enero de 2026 podrán continuar bajo el régimen anterior. Sin embargo, los proyectos nuevos y cualquier modificación relevante posterior deberán ajustarse a estas nuevas reglas. Para desarrollos que aún están en fase de decisión, este punto es clave a la hora de definir el camino a seguir.

En definitiva, el nuevo reglamento no busca frenar el desarrollo inmobiliario, pero sí cambia las reglas del juego. Exige más planificación, menos improvisación y una visión más integral del proyecto desde el inicio. A cambio, ofrece mayor certeza jurídica y un marco más predecible para quienes desarrollan con orden y criterio. El mensaje es bastante claro: el reglamento no castiga al desarrollador serio; filtra los proyectos mal pensados y fortalece los que están bien estructurados.

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1 Colegio Federado de Ingenieros y de Arquitectos de Costa Rica.